大盛策略存量房贷从3.2%降到2.6%，广州拟推"商转公"新政

“我的房贷利率马上可以从3.2%降到2.6%，月供能省1000元多。”广州购房者大明（化名）在社交平台晒出自己列的还款计划对比，他恰好赶上了广州最新出台的“商转公”政策。不过，想要享受这一红利并不容易。原商贷需还款满5年、连续缴存公积金60个月且必须是家庭唯一住房，这些条件将不少购房者挡在门外。

今年以来，已有超过20个城市推进“商转公”政策落地，广州成为继深圳之后第二个加入的一线城市。

传统政策应出尽出的情况下，未来还有多少城市“跟牌”商转公？业内人士认为，可能与城市公积金个贷率相关。当前部分地区公积金个贷率持续走低，具备出台“商转公”政策的基础。但北京、上海、成都、西安等一些热点城市目前公积金使用率相对充裕，公积金盈余也不多，跟进商转公的可能性不大。

又有一线城市拟启动“商转公”

记者从业内了解到，所谓“商转公”业务，是指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。该模式并非新鲜事，许多城市都有推出，但部分城市因住房公积金个人住房贷款（下称“个贷率”）长期处于高位运行，曾暂停了“商转公”业务。

“商转公”业务在2023年迎来重要转折点，部分城市开始陆续松绑限制。然而，一线城市因存量房贷规模庞大、利率水平较高，政策落地面临更为复杂的考量，推进步伐相对滞后。政策推进呈现出明显的梯度特征：二三线城市率先发力，一线城市审慎跟进。此前仅有深圳开办“商转公”业务。

近期，“商转公”业务正在加速落地。

中指研究院统计数据显示，今年以来全国已有包括沈阳、重庆在内的约20个城市陆续支持或优化“商转公”政策。近日，广州住房公积金管理中心发布《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（征求意见稿）》。如果广州落地实施，将是北上广深（四个一线城市）第二个实施“商转公”的城市。

政策优化的步伐也在加快，多个城市正发力升级“商转公”业务模式。7月1日，海南发布了个人房贷“商转公”征求意见稿，贷款方式除“自筹结清”外，还升级“带押直转”模式。今年年初，沈阳市明确优化“商转公”贷款申请条件。取消“商转公”贷款申请条件中原商贷已偿还3年（含）以上等多个限制条件。

为何“商转公”在近期加速落地？业内认为与政策导向息息相关。

“近期纾困政策开始转向，即从传统的刺激转向促消费、惠民生、降成本。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在住房回归居住属性、一般商品或大宗属性后，刚需和刚改主导，且对价格、购房成本比较敏感。同时，近期住房政策开始转向普通消费品促销导向，比如各地各种展销会、以旧换新、国补覆盖、城市更新补短板等等，“商转公”也是属于此序列。

李宇嘉补充称，近期市场有转弱的走势，比如近两个月广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉长；房价环比跌幅有扩大的迹象。在传统政策应出尽出的情况下，市场销售缩量，公积金池子水位上升，成了地方政府为数不多的可选工具。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，公积金的政策在促进消费方面是有积极作用的，购房者每个月的还贷成本下降减少了，可支配收入情况就会改善，可以用于支持商业零售的一些消费等等。

仍有一定限制条件

尽管贷款市场报价利率持续下调，但目前公积金贷款利率仍显著低于商业贷款利率，“商转公”在一定程度上有利于为购房者减负。

根据央行决定，自2025年5月8日起，下调个贷率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。

相比较下，广州市目前的存量商业贷款利率普遍维持在3.2%左右。公积金贷款具备一定优势。

“商转公”能为购房者节省多少成本？大明为记者算了一笔账，他在2020年购买首套房，贷款约150万元，采用等额本息法，还款周期是30年，月供是6487元，目前仍有134万元本金未还。如果全部转换成2.6%的公积金贷款，月供仅需5364元，月供减少1123元。

记者注意到，广州的“商转公”政策也设置了多项限制条件，确保用在刚需人群身上。例如原商业贷款已放款5年以上，且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请“商转公”贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。

李宇嘉分析称，只有纯商贷的自住房、唯一住房才能满足“商转公”的条件，这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制（比如2017年市场火热时，当时很多楼盘不接受公积金贷款）或申请冗余而未贷款。

此外，广州此次也设置了相应条件。明确个贷率低于75%时启动“商转公”贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行“商转公”贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

据记者梳理，除广州外，各地在重启“商转公”政策时，大多表示会参考个贷率（即住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比）实行动态启停。这也意味着如超过个贷率标准线，部分城市的“商转公”业务可能会暂停。例如，南宁公积金中心近年曾因达到暂停受理“商转公”贷款业务的条件，暂停受理“商转公”贷款业务。

会有更多城市跟进吗？

目前，除广州、深圳外，北京、上海、杭州、西安等热点城市尚未推出“商转公”业务。

未来，是否将有更多热点城市加入“商转公”行列？业内专家观点存在一定分化。一名业内人士对记者表示，支持“商转公”的大前提是公积金盈余充足，但目前多数热点城市的资金使用率一直处于相对高位，后续推行可能性不大。

以北京为例，根据北京住房公积金2024年年度报告，截至年末，累计发放住房公积金个人贷款10166.81亿元，涉及约159万套住房；累计回收资金5056.84亿元；在贷房屋约80万套，个人住房贷款余额5109.97亿元，个贷率为62.1%。有购房者在官方平台询问北京公积金管理中心是否支持“商转公”，该中心回复称，北京住房公积金管理中心的个贷率、资金运用率一直位于高位，故暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件。除北京外，南京等多个城市在回复居民问询时亦表示，主要原因是公积金资金使用率较高，甚至存在较大资金缺口，暂不具备开展此类业务能力。

相比之下，广州、深圳能够实施“商转公”，与其公积金“蓄水池”较为充裕密切相关。以广州为例，根据广州住房公积金管理中心披露的数据，2025年广州公积金年度结息达44.72亿元，比2024年增加3.1亿元，刷新历史纪录。

也有专家认为将有更多城市跟进。李宇嘉指出，未来会有更多城市加入这一行列。主要原因有二：首先，大部分城市公积金资金池水位线较高，远离警戒线；其次，当前房地产政策正从市场纾困转向促消费、惠民生，所有的住房政策都会转向支持合理消费需求。

李宇嘉认为此举对银行收益的影响也有限。在商业贷款利率和公积金贷款利率差距不大的情况下，对银行来说，同一家银行内平移，留住客户的同时，利息损失不大。而且，常态化开展，还能吸引新增客户。

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